L’essentiel en 30 secondes
- En PPE, c’est la communauté qui assure le bâtiment. Tes meubles et tes affaires, eux, relèvent de ton assurance ménage.
- Une fuite soudaine d’une conduite est en général couverte. Un défaut de construction ou d’entretien, souvent pas.
- Préviens tout de suite l’administrateur, documente tout, et n’ouvre pas les murs sans l’accord de l’assureur, sauf urgence.
D’abord : qui possède quoi ?
En propriété par étages, tu es propriétaire de ton lot, mais pas de tout ce qui l’entoure. Le Code civil fixe ce qui reste forcément commun : le terrain, les parties essentielles à l’existence et à la solidité du bâtiment ou qui déterminent son aspect extérieur, et les installations qui servent aussi aux autres copropriétaires (art. 712b CC).
Pour les conduites, ça donne en général ceci : la colonne montante qui dessert plusieurs appartements est commune ; le tuyau qui ne dessert que ta salle de bain fait partie de ton lot. Ton acte constitutif peut déclarer communes d’autres parties : il vaut la peine de le relire.
Qui assure quoi ?
| Ce qui est abîmé | Qui l’assure |
|---|---|
| Le bâtiment : murs, sols, plafonds, conduites | La police bâtiment de la communauté, décidée par l’assemblée (art. 712m CC). Les dégâts d’eau y sont couverts si la police les inclut. |
| Tes aménagements coûteux : cuisine haut de gamme, parquet précieux | La police de la communauté, avec une part de prime supplémentaire pour toi, ou ta propre assurance complémentaire (art. 712m CC). |
| Tes meubles et tes affaires | Ton assurance ménage. |
| Les dégâts que tu causes aux autres | Ta RC privée, qui couvre souvent ton rôle de propriétaire d’étage. Pour les parties communes, la RC immeuble de la communauté. |
En Vaud, l’incendie et les éléments naturels passent par l’ECA, pour le bâtiment comme pour le mobilier. Le détail est dans le guide Monthey ou Aigle.
Fuite soudaine ou défaut : la question qui change tout
Pour l’assureur, tout dépend de la cause. En général :
- Plutôt couvert : l’eau qui s’échappe d’une conduite ou d’une machine (lave-linge, lave-vaisselle), le refoulement des canalisations.
- Souvent en partie : la recherche de la fuite, selon le contrat.
- Souvent pas couvert : la réparation de la conduite défectueuse elle-même, un défaut de construction, un défaut d’entretien.
Si ton bâtiment est récent, un défaut de construction, comme une étanchéité mal faite, est l’affaire de l’entreprise ou du vendeur, pas de l’assurance. Les droits de garantie se prescrivent par cinq ans pour une construction (art. 371 al. 2 CO), et un défaut doit être signalé sans délai dès qu’il est découvert. Si la norme SIA 118 fait partie du contrat, les défauts cachés peuvent être invoqués pendant deux ans après la réception ; ensuite, ils doivent être annoncés immédiatement.
Exemple : la fuite du 3e étage
Le tuyau d’alimentation du lave-linge de Paul, au 3e, lâche pendant la nuit. L’eau traverse le plafond de Nadia, au 2e. Dégâts : 8 000 francs au plafond et au parquet de Nadia, 2 500 francs à son canapé et à ses livres, 1 200 francs pour trouver la fuite.
| Poste | Montant | Qui paie, en général |
|---|---|---|
| Plafond et parquet de Nadia | 8 000 fr. | La police bâtiment de la communauté (dégâts d’eau), moins la franchise |
| Canapé et livres de Nadia | 2 500 fr. | L’assurance ménage de Nadia, qui peut ensuite se retourner contre Paul si sa responsabilité est engagée |
| Recherche de la fuite | 1 200 fr. | La police bâtiment, selon le contrat, souvent en partie |
| Le tuyau de Paul | – | Paul : la réparation de la pièce défectueuse n’est souvent pas couverte |
Contre-exemple. Si l’eau venait d’un joint de douche abîmé depuis des mois, l’assureur peut refuser ou réduire : un défaut d’entretien n’est souvent pas couvert. D’où l’intérêt de surveiller les joints et les silicones.
Personnes et montants fictifs, pour l’exemple.
Les bons réflexes dans les 48 premières heures
- Coupe l’eau : le robinet de la machine, la vanne de ton appartement, ou l’arrivée générale. Si l’eau touche des prises, coupe aussi l’électricité.
- Limite les dégâts : éponge, déplace les meubles, protège les pièces voisines.
- Préviens l’administrateur et les voisins concernés, tout de suite.
- Documente : photos, liste des objets abîmés, factures.
- Annonce le sinistre à ton assurance ménage, et à l’assurance bâtiment par l’administrateur.
- Ne jette rien avant le feu vert de l’assureur.
- N’ouvre pas de mur sans l’accord de l’assureur et de l’administrateur, sauf urgence.
- Fais sécher par un professionnel : un séchage dure souvent plusieurs semaines.
Qui paie la franchise ?
C’est ton règlement de PPE, ou une décision de l’assemblée, qui le dit. Selon les règlements, la franchise de la police bâtiment est répartie entre tous les copropriétaires, ou mise à la charge du lot d’où vient le dégât. Lis ce passage de ton règlement avant d’en avoir besoin.
Ce que dit la loi
- Code civil, art. 712b : ce qui est forcément commun dans une PPE.
- Code civil, art. 712m al. 1 ch. 6 : l’assemblée assure le bâtiment contre l’incendie et d’autres risques, conclut les assurances responsabilité civile usuelles, et peut demander une part de prime supplémentaire au copropriétaire qui a fait des aménagements extraordinaires, sauf s’il les assure lui-même.
- Code des obligations, art. 370 et 371 : avis des défauts sans délai, prescription de cinq ans pour une construction immobilière.
- Norme SIA 118, si elle fait partie du contrat : deux ans pour invoquer les défauts cachés, cinq ans de prescription.
Le réflexe Lumosse
- Demande à l’administrateur une copie de la police bâtiment : vérifie qu’elle couvre les dégâts d’eau et la recherche de fuite.
- Aménagements coûteux : annonce-les à la communauté, ou assure-les toi-même.
- Vérifie que ta RC privée couvre ton rôle de propriétaire d’étage.
- Repère dès aujourd’hui la vanne d’arrêt de ton appartement.
- Bâtiment récent : note la date de réception de l’ouvrage, les délais de garantie en dépendent.
Questions fréquentes
Je suis locataire dans une PPE, qui paie ?
Pour le bâtiment, le propriétaire de ton appartement et la communauté. Pour tes affaires, ton assurance ménage. Si c’est toi qui as causé la fuite, ta RC privée.
La recherche de fuite est-elle remboursée ?
Souvent en partie, selon la police bâtiment. Avant de faire ouvrir un mur, mets-toi d’accord avec l’administrateur et l’assureur.
Mon voisin du dessous me demande de payer directement. Que faire ?
Ne paie rien et ne reconnais aucune faute par écrit avant d’avoir parlé à ton assureur RC : c’est lui qui examine ta responsabilité.
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Sources
Informations vérifiées le 31 octobre 2026. Cet article est une information générale : il ne remplace pas la lecture de ton propre contrat. Une erreur ? Écris à dylan@lumosse.ch.