L’essentiel en 30 secondes
- L’usure normale est comprise dans ton loyer : tu ne la paies pas.
- Pour un vrai dégât, tu paies au plus la valeur restante de ce qui est abîmé, calculée selon sa durée de vie. Une peinture de plus de 8 ans est en principe entièrement amortie.
- Ta RC privée couvre souvent les dégâts au logement loué, avec une franchise. Annonce-lui le dommage avant de payer quoi que ce soit.
Usure normale ou dégât : la frontière
À la fin du bail, tu dois rendre le logement dans l’état qui résulte d’un usage normal. Ce qui s’abîme avec le temps est déjà payé par ton loyer. Ce que tu as abîmé au-delà, tu peux devoir le payer.
| Usure normale : comprise dans le loyer | Dégât : peut t’être facturé |
|---|---|
| Traces de meubles sur la moquette | Parquet profondément rayé |
| Léger jaunissement des peintures | Trous mal rebouchés qui obligent à repeindre |
| Petites rayures d’usage sur les sols | Vitre brisée, brûlure sur le plan de travail |
La règle qui change tout : la durée de vie
Même pour un vrai dégât, tu ne paies pas du neuf. Tu paies la valeur restante de ce que tu as abîmé, selon son âge et sa durée de vie. Une moquette prévue pour 10 ans et vieille de 12 ans est entièrement amortie : c’est au bailleur de la remplacer.
Pour les durées de vie, régies et locataires de Suisse romande se réfèrent au tableau paritaire des amortissements, établi par la Fédération romande immobilière et l’ASLOCA. Il est indicatif, mais largement utilisé.
| Élément | Durée de vie indicative |
|---|---|
| Peinture murale (dispersion) | 8 ans |
| Joints de faïence de la salle de bain | 8 ans |
| Papier peint, qualité moyenne | 10 ans |
| Vitrification du parquet | 10 ans |
| Moquette, qualité moyenne | 10 ans |
| Stores intérieurs à lamelles | 15 ans |
| Plaques vitrocéramiques, lave-vaisselle | 15 ans |
| Sol en PVC ou linoléum | 20 ans |
L’exemple chiffré
Léo rend son 3,5 pièces après 6 ans. Les murs avaient été repeints à son arrivée. La régie lui facture 2 400 francs pour repeindre le salon et une chambre, à cause de trous mal rebouchés, et 400 francs pour un store intérieur cassé, posé 10 ans plus tôt.
- Peinture : 8 ans de durée de vie, 6 ans d’âge. Il reste 2/8 de la valeur : 2 400 × 2 ÷ 8 = 600 francs.
- Store : 15 ans de durée de vie, 10 ans d’âge. Il reste 5/15 de la valeur : 400 × 5 ÷ 15 ≈ 133 francs.
- Total : environ 733 francs au lieu de 2 800. Et sa RC privée peut encore prendre ce montant en charge, moins sa franchise.
Contre-exemple. Si les murs avaient été repeints 9 ans avant son départ, la peinture serait entièrement amortie : Léo ne paierait rien pour la refaire. À l’inverse, un élément récent ou qui dure longtemps, comme une vitre ou une porte, se paie presque en entier.
Personne et montants fictifs, pour l’exemple.
Le jour de l’état des lieux
- Ressors l’état des lieux d’entrée : ce qui y figure déjà n’est pas de ton fait.
- Nettoie à fond : vitres, four, hotte, placards, sanitaires. Un nettoyage insuffisant peut être refait à tes frais.
- Rebouche proprement les trous de chevilles : un rebouchage grossier peut obliger à repeindre.
- Prends des photos datées de chaque pièce.
- Lis le procès-verbal avant de signer et inscris tes réserves. Ne signe pas un montant que tu contestes.
- Le reste du déménagement : adresse, RC, ménage, voiture, tout est dans la checklist déménagement.
Après : les délais qui te protègent
Le bailleur doit vérifier l’état du logement au moment où tu le rends, et te signaler immédiatement les défauts dont tu réponds. S’il ne le fait pas, tu es libéré, sauf pour les défauts qu’on ne pouvait pas voir lors d’un examen normal. Ceux-là, il doit te les signaler dès qu’il les découvre.
Ta garantie de loyer est bloquée sur un compte à ton nom. La banque la libère avec l’accord des deux parties. Si la régie n’a fait valoir aucune prétention contre toi, en justice ou par une poursuite, dans l’année qui suit la fin du bail, tu peux demander directement à la banque de te la rendre.
Le bon réflexe : ta RC privée
La plupart des RC privées couvrent les dégâts au logement que tu loues, sauf l’usure normale, souvent avec une franchise. Annonce le dommage à ton assurance avant de payer : elle vérifie la facture et, si elle est excessive, elle la conteste pour toi. Le détail est dans le guide RC privée : c’est quoi.
Ce que dit la loi
- Code des obligations, art. 267 : à la fin du bail, le locataire restitue la chose dans l’état qui résulte d’un usage conforme au contrat. Une convention signée avant la fin du bail, qui l’oblige à payer autre chose que le dommage éventuel, est nulle.
- Code des obligations, art. 267a : à la restitution, le bailleur vérifie l’état de la chose et avise immédiatement le locataire des défauts dont il répond. Sinon, le locataire est libéré, sauf pour les défauts cachés.
- Code des obligations, art. 257e : la garantie de loyer est déposée sur un compte au nom du locataire et ne peut être libérée qu’avec l’accord des deux parties, ou après un an sans prétention du bailleur.
- Tableau paritaire des amortissements (FRI et ASLOCA) : des durées de vie indicatives, sans force obligatoire.
Le réflexe Lumosse
- Garde l’état des lieux d’entrée et tes photos jusqu’au remboursement de ta garantie.
- Calcule la valeur restante avec le tableau paritaire avant d’accepter une facture.
- Annonce tout dommage à ta RC privée avant de payer.
- Inscris tes réserves sur le procès-verbal, plutôt que de signer en silence.
Questions fréquentes
Je dois repeindre avant de partir ?
En principe non : une peinture s’use normalement avec le temps. Seuls les dégâts qui dépassent l’usure normale peuvent t’être facturés, et seulement selon leur valeur restante.
La régie me signale un dégât trois semaines après mon départ. C’est valable ?
Pour un défaut visible lors de l’état des lieux, en principe non : la régie doit le signaler immédiatement. Pour un défaut caché, elle doit te l’annoncer dès qu’elle le découvre (art. 267a CO).
Je ne suis pas d’accord avec le procès-verbal. Je dois signer ?
Tu peux signer en ajoutant tes réserves, ou refuser de signer. Ne signe pas un document qui chiffre une somme à ta charge si tu la contestes.
Quand est-ce que je récupère ma garantie de loyer ?
Avec l’accord de la régie, tout de suite. Sinon, si elle n’a fait valoir aucune prétention contre toi, en justice ou par une poursuite, dans l’année qui suit la fin du bail, tu peux demander directement à la banque de te la rendre.
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Sources
Informations vérifiées le 31 octobre 2026. Cet article est une information générale : il ne remplace pas la lecture de ton propre contrat. Une erreur ? Écris à dylan@lumosse.ch.